Dimmi dove apri e ti dirò se funziona

Sono i tre fattori di successo di un’attività in franchising e non solo. Nella buona riuscita di un’attività commerciale, infatti, la posizione del locale, e quindi la sua visibilità, incide per un buon 35% sul valore complessivo dell’impresa.

 
Come trovare, allora, la giusta location?
Per il franchisee, e quindi anche per il franchisor, è importante che il punto vendita sia in grado di garantire i migliori fatturati e la maggiore redditività possibile. Esistono precisi indicatori per un’attenta valutazione della location da preferire: resa del fatturato al metro quadrato, incidenza del costo d’affitto sul fatturato, incidenza degli oneri accessori sul costo di affitto e orario di apertura al pubblico. Naturalmente, è necessario valutare anche le eventuali spese di ristrutturazione del locale.

Commerciale o cittadino, purché sia centro
La prima distinzione riguarda i punti vendita nei centri commerciali e quelli nei centri cittadini, sia in riferimento ai parametri economici sia per le tipologie contrattuali proposte.

Le location nei centri commerciali
In Italia sono oltre 800 i centri commerciali mappati nelle diverse regioni del paese. All’interno di essi, il contratto maggiormente utilizzato è quello dell’affitto di ramo di azienda che prevede dei minimi garantiti con percentuali del canone legate al volume d’affari.

Nei migliori centri italiani sono richieste delle entry fee dalle società di commercializzazione e dei compensi di pilotage soprattutto nelle strutture di nuova apertura.

La percentuale sul volume d’affari varia a seconda della categoria merceologica e del livello di competizione. Per esempio, per le merceologie del food è prassi chiedere una percentuale che varia dall’1,5% della piastra alimentare al 7% delle ristorazioni tipiche, mentre nei negozi del fashion si richiedono percentuali sul volume d’affari e un minimo garantito che quasi sempre supera di gran lunga le più rosee aspettative di fatturato. Da considerare sono anche gli oneri condominiali che tengono conto della ripartizione delle spese di gestione del centro in proporzione ai metri quadrati del punto vendita.

La crisi degli ultimi tempi e il sempre crescente numero di locali vuoti, lascia intravedere per i commercianti e per i retailer ottime opportunità d’insediamento.

Le location nei centri cittadini
In queste tipologie di negozi, invece, vengono proposti contratti tipici di locazione che prevedono quasi sempre una durata di sei anni e la possibilità di recesso con un preavviso di sei mesi.

Nella maggior parte delle città con bacini di utenza fino a 100mila abitanti, generalmente, non vengono richieste fee d’ingresso.

Diverso il discorso per le vie principali dello shopping nelle metropoli con bacini di utenza superiori al milione di abitanti. Nei più transitati tratti pedonali vige spesso il gioco della domanda e dell’offerta.

Le tecniche di geomarketing
Le tecniche di geomarketing, attraverso l’utilizzo di mappe e l’analisi civico per civico, consentono di selezionare al meglio il locale prima di procedere all’investimento.

L’equazione della migliore location è “più passaggi, più fatturato”. Quindi, per avere le giuste informazioni sul centro storico di una città è necessario ottenere due tipi di informazioni: quelle legate al territorio e quelle inerenti al flusso pedonale in quella determinata via o tratto stradale.

Pensiamo al caso di quelle vie che vengono chiuse al traffico in occasione di blocchi ecologici oppure nei weekend o nelle festività natalizie o estive. Queste sono tutte informazioni importanti che ci consentiranno di stabilire il numero di passaggi pedonali nella via che stiamo analizzando.

Altre considerazioni da fare riguardano la presenza di parcheggi, le zone ad accesso facilitato, la presenza di fermate dei mezzi pubblici, autobus o metropolitane, e i flussi dei turisti. Questi ultimi, nel centro storico, si differenziano infatti sia per le capacità di spesa sia per la tipologia di acquisto rispetto al cliente medio della rete dei punti vendita.

Per un buon affare, in termini di location, l’incidenza del costo dell’affitto sul volume del fatturato dell’attività dovrebbe oscillare tra il 9% e il 10% del volume d’affari.